卖房人没收定金以后一定要记得发解约函

周争锋 发表于[2020-06-01]

卖房人没收定金以后一定要记得发解约函

广东华商律师事务所周争锋

昨天看《民法典》,《民法典》规定了解除权的行使时间,自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使,该权利消灭。换句话说,就是守约方知道对方违约达到解约条件后,一年内不行使解约权,就只能追究违约方迟延履行的违约责任,而不能解除合同。

合同解除权一年期限的限制,最早出现在《商品房买卖合同司法解释》第十五条。生活中最常见,买房人签订预售合同后,因为各种原因一直没支付购房款,开发商也一直没有行使解约权,后来房价涨了,开发商以买房人没有按照合同约定时间支付购房款构成违约为由解除合同。买房人则抗辩开发商逾期一年行使解约权,丧失该权利,此时开发商只能让买房人支付剩余的购房款和逾期履行的违约责任,而不能解除合同,收回房产。

解除权一年不行使,该权利消灭。就是任何一个买卖合同,在知道对方违约或对方明确表示不再履行的构成根本违约后,守约方要及时地行使解除权,法律给的最长时间是一年内,当然双方也可以在合同中自由约定一个合适的时间。这个解除合同的通知要依据法律规定送达到对方,不然的话这个解除权是没有生效,合同效力还在,守约方还受合同的约束。

那么在二手房买卖中最常见的是什么呢?就是在二手房买卖合同中买房人违约以后,卖房人没收定金后又转手卖给别人了,但是在这个过程中卖房人并没有依据法律规定向买房人发出解除合同的通知,或者是发出来解除合同的通知,但是不符合法律对解约通知的要求,没有办法证明对方已经收到。卖房人在还没有和上一个违约买房人解约的情况下,又把房子卖个第二个买房人,守约方此时构成一房二卖,变成了违约方。

以前买房人在得知卖房人又卖给其他人以后,诉讼卖房人一房二卖,卖房人可以答辩说这个解约权没有法定时间,那现在当庭通知买房人解约也是可以的。那么现在,在《民法典》规定了解除权的行使时间后,买房人违约了,卖房人一定要在没收定金以后,再给对方发出一个明确的解约通知,并且确保对方能够收到,通知解约的证据一定要保留好。

如果说对方你根本联系不到对方,或者说你无法确认对方是否收到,怎么办,那没办法,只有去法院打一个确认解除合同之诉了。

没收定金,没有发出解约函,或者说到打官司的时候没有办法证明在一年之内行使了解约权,解除合同通知已经送达到买房人。相信这个法律陷阱,很多卖房人早晚会中招的。

其实简单的预防方法是双方在合同中明确送达地址,该地址可以是指定的邮寄送达地址,也可以是固定的电子邮箱或约定手机短信送达,相关的通知,自邮寄或相关通知发出后视为送达。中介公司在合同中故意不填写双方的送达地址,不让双方留电话号码,会给卖房人的解约造成现实困难。

买房人会不会中招呢?买房人一般不会中这个招,因为买房人只要发现卖房人违约了,一定会追究卖房人的违约责任。要么双方私下签订赔偿的协议,要么去法院起诉对方维权,一定会想办法要回定金。

现实中卖房人还面临什么问题呢?通常按照中介公司定金监管协议的要求,买房人违约后,卖房人要想拿到定金,要买卖双方签订解约协议领取或要求卖房人拿着法院的判决书领取。卖房人在已经拿到大部分定金后,只剩余监管的1万元交房保证金,卖房人为了这1万元交房保证金打官司,很划不来,很多人都放弃了。现在为了证明已经解约,在买房人不配合签订解约协议时,自己发的解约函中介公司不认可,可以考虑下诉讼解决了,不然会给自己留下大麻烦。

——周争锋2020531日写于深圳

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法律依据:

1.《民法典》

第五百六十四条 【解除权行使期限】法律规定或者当事人约定解除权行使期限,期限届满当事人不行使的,该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限,自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使,或者经对方催告后在合理期限内不行使的,该权利消灭。

第五百六十五条 【合同解除程序】当事人一方依法主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除;通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除,债务人在该期限内未履行债务的,合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的,任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方,直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同,人民法院或者仲裁机构确认该主张的,合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定,卖房人迟延交付房屋或者买房人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。